近几年，包括美国、欧洲、亚洲各国在内的全球房地产市场都出现了结构性上涨，尤其是美国房地产市场今年进入了一个加速上涨的态势，与去年同期相比，5月房价上涨了将近27%，创造了金融危机以来年度同比最高的涨幅！中国和日本部分地区的房地产市场也出现了快速上涨的格局。在此背景下，如何看待全球房地产市场的现状和未来走势？成为全球购房者非常关心的问题。

全球房地产为什么上涨？

全球房地产市场之所以出现了加速上涨的格局，主要跟过去十年来各国央行采取了量化宽松的货币政策有关。在流动性过剩的背景下，一些抗通胀的资产，比如土地、房产和黄金，包括一些大宗商品都出现了结构性的上涨。尤其是在2020年疫情出现之后，全球为了应对经济萧条，加快推出了更加宽松的货币政策和积极的财政政策，房地产市场出现了抗通胀式的上涨。所以说，全球流动性过剩是推动房地产上涨的主要原因。

第二点由于全球新冠疫情爆发，越来越多的产业链上游，比如矿业开采、房地产施工都受到了各个国家、地方政府的限制，使得整个房产的数量供给出现紧缩。而供给减少是推动全球房地产市场上涨的一个短期的直接原因。

从需求端来说，由于疫情爆发后，受疫情阻断影响，居民被迫隔离在家，无法充分就业，导致一些租住房屋的人员受到房东驱逐、流落街头；疫情后，居家办公成为主要的工作方式，而且人们在逐渐习惯，所以基于稳定居住和居家办公双重因素的考量，越来越多的人愿意采取购买的方式来长期稳定自己的住所，而不是像之前美国人那样更喜欢采用租房以及房车的居住方式。最典型的以德国为例，之前德国居民以租住房屋为主要居住方式，而疫情之后，越来越多的德国人也做出了改变，导致整个欧洲房产市场在德国居住方式改变的情况下，也出现了普遍性上涨。

还有一个重要原因，现在全球处于“新兴+转轨”的经济转型阶段，双碳经济的发展模式以及互联网工作的模式越来越多，使得分散化的办公成为未来主要的工作方式，节约了浪费在路上的无效时间，这种比较集约化、比较经济、绿色、低碳、环保的工作方式将会越来越普及，所以本身购买住房就成了人生事业发展的一个重要支撑因素。

房价持续上涨是否会出现类似2008年的金融危机？

以上原因导致了全球房地产市场持续上涨，但以美国为例，这种价格已经上涨了112个月，那么这种长期的上涨是不是存在一定的泡沫化倾向？会不会出现类似2008年的金融危机？以及之前我们所说的房产抵押这种风险事件呢？

这次包括美国在内的全球房地产市场价格的上涨，实际上是一种相对比较稳健的上涨趋势，而且从美联储公布的各商业银行房屋信贷情况来看，截止到目前，至少没有更多的不良贷款发生。而且从2008年金融危机之后，美国各商业银行进一步加强了内部的风险管理，对于购房者的资质要求更加严格，此次以美国为例，购房的主要是中产阶级，价格在100万美元以上的房子销售量是最大的，也反映了美国强劲经济复苏背景下，中产阶级购买力的快速提升。

一方面是整个市场购买力的上升，加上相对比较有质量的买房客户，另一方面，因为疫情导致房屋供给数量下降，美国市场处于供不应求的状态，房地产销售存在着挑客户的现象，把类似于2008年那些没有持续稳定收入、信用不良的人群是排除在外。所以从这个角度来说，至少在我们可预见的这一到两年时间，美国房地产市场不会出现崩盘。

潜在的危机是美联储宣布在2023年之前至少要加息两次，一旦加息这种行为开启，必然会导致房地产市场热度下降，但是目前美联储的态度仍然是偏鸽派的，对于货币政策紧缩还是持有一种相对比较犹豫的态度。也就是说，货币流动性宽松的状况短期之内并不会出现快速收紧，所以基于高质量的贷款群体以及短期流动性的持续维持并不会导致美国房地产出现快速下跌，它的发展在短期内仍然是相对稳定的，当然潜在的危机就是居民的杠杆负债有所提升，它将会出现抑制性的局面，房价保持平稳将是大概率事件。

中国房地产市场发展整体平稳

反观中国市场，由于跟欧美采取的货币政策大方向上是相似的，但是我们并没有采取极度宽松的货币政策，更多的是采取一些财政赤字的方式来刺激经济的发展，从而带动更多的就业，所以从这个角度来说，中国的房地产市场是相对比较平稳的。当然主要的特点也呈现出结构性分化的情形，一线城市以及沿海经济发达地区的房价出现快速上涨，但是一些经济欠发达的中西部地区房价保持平稳，甚至像一些人口快速流出的四线城市，以东北及个别资源枯竭型城市还出现了局部的下跌。全国房产价格的平均指数应该说是相对比较平稳的，虽然说有一定的涨幅。

中国对于房地产市场采取的有差别的调控政策，对于部分热点地区进行了刚性购房保证，二套房改善性住房以及投资性住房进行了更高利率的严格限制，通过更加科学的政策来进行房产市场的调控。过去一年贷款的难度进一步提升，由于银保监会和央行对各商业银行采取了房地产信贷额度硬性指标控制的严厉措施，导致房产信贷贷款额度严重不足，从需求端来进行严格的管控。通过对需求端的管控来匹配供给端紧缩的情况，以保持整体价格的均衡，可以说中国房地产市场的调控措施是非常科学且有成效的。近期深圳杭州等热点城市，房价上涨的增速都出现了小幅回调，房地产调控得到了短期的效果。

长期来看全球房地产市场发展仍将保持稳定

从更长期的房地产市场发展来看，全球央行都在讨论进一步收缩货币的可能性，在技术上如何采取多种货币工具，在保证经济稳定甚至持续发展的前提下减少整体货币的供给量。如果货币政策不加限制，必然会导致更高的通胀水平。

以美国为例，5月份的CPI达到了史无前例的5%，已经超出了正常的3%的阀值，实际上已经进入严重的通货膨胀，直接导致的结果就是大量股票市场的投资者纷纷逃离股票市场而进入到房地产市场进行投机性持有。一旦这种状况无管制的持续下去，就会导致目前以美国股市为例的资本市场高泡沫的崩溃，而这种泡沫的崩溃会减少整体社会的财富拥有量，使得更多持有房产的老百姓会出现还款紧张，甚至没有能力还款的局面，重演2008年金融危机之前流动性枯竭、负债的情形。

当然，以美联储为代表的各国央行通过2008年的金融危机也吸取了更多的教训，至少在金融衍生品的创新方面，并没有更加泛滥的现象，其次，维持过高的流动性对于稳定房地产包括股票市场价格都起到了短期的流动性支撑作用。所以展望未来，各国央行都会在技术层面采取渐进的收紧货币方式，抑制资产价格上涨包括资本市场的股票以及房地产，使得资产价格保持一个稳定的状况。

撰文：王红英

出处：见配图水印