文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

共享办公“鼻祖”WeWork 的市场估值经历了从470亿美元到80亿美元的“滑铁卢”，撤回IPO的申请。在市场纷纷质疑WeWork的共享办公室盈利模式的时候，一直宣称成为中国版WeWork的优客工场向美国证券监管机构递交秘密招股说明书。

据《华盛顿邮报》报道，中国最大的联合办公空间提供商优客工场(Ucommune)已向美国证券监管机构递交一份秘密招股说明书，打算在年底前进行首次公开发行(IPO)。

然而，在市场对于共享办公行业的疑问和不确定情况下，WeWork的败北就在昨日，优客工场为何在此时继续冲刺上市？

对此，《商学院》就赴美上市消息和外流一些财务信息致函致电向优客工场求证，截止发稿日，未收到回复。

披着互联网外衣的“二房东”

2015年9月，优客工场的第一个联合办公空间在北京阳光100社区开业运营。

一般来说，联合办公的模式是公司签下长期租约后，将场地进行改造，划分为不同空间，以工位或者办公室为单位出租给自由职业者、创业公司等等，按周或按月收取租金。

除此之外，优客工场还提供包括广告与品牌服务、孵化和企业投资服务、税务与金融服务、人力资源服务、法律服务、设计与施工服务、IT支持等服务。

优客工场积极探索线上发展空间，2016年，优客工场优鲜集App正式上线；战略投资知识产权服务平台知呱呱，开始企业生态圈布局。直到2019年上线社区电商平台和广告营销平台；启动U Partner资产托管。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对《商学院》记者表示，本质上，共享办公室还是“二房东”收取租金利差模式，当然，相比传统的租金模式，加入互联网、大数据等之后，大大提升了传统租金模式的盈利空间以及竞争力。

盘和林觉得，随着行业的竞争加剧，这种共享办公模式未必能够快速发展。目前，这个服务增值空间有限，模式本身没有更多可以创新的地方。基础增值服务、培训、会员体系等相关业务拓展难度大，空间也相当有限。从盈利的角度来看，这些业务可能“吃力不讨好”，即消耗公司相当大管理资源，但利润空间并不大，培训等专业化竞争也无太大优势。实际上，还是利差的规模化。

根据《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，收租的“二房东”模式仍是共享办公的主要盈利模式，行业盈利依赖卖“工位”，而且只有共享办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡。

但租客需求正在降温。创业企业中互联网企业数量众多，而随着整体经济下行以及资本收紧，这类初创企业越发艰难，能否稳定租赁是个问题。同时，这类初创企业对价格极为敏感，共享平台之间的价格战给了初创企业更多选择，但也让平台的成本增加。

对此，克而瑞证劵地产分析师孙杨在接受《商学院》记者采访时分析到，去租联合办公的是那些承担不了高租金的公司，因此联合办公赚的是不大的差价，他认为大型企业更愿意去租能代表自身公司品牌甲级的办公楼。

大部分联合办公空间的盈利模式目前还是租金的价差，而不是理想状态中为入驻的公司提供各类可以标准化的软硬件服务，甚至是帮助公司扩张市场。

孙杨继续补充道，目前，优客工场整体来说还是一个以“二房东”为主的模式，外加一定的服务。创始人毛大庆将 WeWork 作为他们的学习模式，但在WeWork 公开财报中，因收入和盈利相对过于单一，导致其估值一度下滑比较严重。

而且孙杨认为联合办公的趋势在中国还没到成熟的阶段，他把联合办公对比理解成物业公司，对于做社区商业或者社区服务，全中国的物业公司都在做探索。单纯地通过收取物业管理收取费用，很难有安全竞争壁垒。

盘和林认为优客工场想要改善盈利模式过于单一的弊病，2019年，优客工场加大了租金以外的多元化业务，如智能办公相关的硬件和软件系统的预言、设计和研发，甚至与金融有关的业务。不过，这些业务究竟能做到什么程度，对公司利润贡献率等等，仍有待观察。

截至2019年6月30日，优客工场共覆盖包括中国一线和新一线城市以及新加坡和纽约在内的44个城市，管理逾200个联合办公空间（其中包含7个联营办公空间）。

在一路不断加速的疯狂扩张背后，是紧锣密鼓的融资活动。

资深地产人的融资与上市梦

2015 年优客工场的创始人毛大庆从万科辞职，成立优客工场，此前已在地产圈深耕20余年，在行业内颇具名气。

据公开资料显示，毛大庆是北京大学的区域经济学博士后，1995年曾参与创办了北京凯德置地；2009年，毛大庆正式加盟万科，从高级项目经理一路攀升至万科集团高级副总裁。任职期间，毛大庆曾将北京万科的年销售额从40亿元做到200亿元。

多年的职业经理人生涯，给毛大庆在地产圈积攒了大量资源与人脉。从优客工场往期的融资历史来看，这家公司自创立之初就没“差过钱”。

《商学院》记者通过企业查发现，自优客工场成立以来，一共获得了20轮融资。2015年到2017年，优客工场每年都获得了4轮融资，去年更是连获6轮融资。今年4月，优客工场再次获得来自龙熙房地产的2亿元战略融资。截至目前，优客工场获得总融资金额超过47亿元。在完成D轮融资后，优客工场的估值已经达到110亿元。

以优客工场的融资进展和估值，确实应该到了计划进行IPO的时候了。不过，WeWork 戏剧性的上市历程复述了一个朴素道理，商业公司终究是要赚钱的。

从470亿美元直线跌至100亿美元，联合创始人兼CEO亚当·诺伊曼(Adam Neumann)因执意上市而被“逼宫”等几番折腾后，WeWork轰轰烈烈的上市计划以失败告终。

优客工场尚未发布数据业绩报告。而已经出具业绩的WeWork，数据上并不乐观。WeWork报告显示，2017年WeWork营收8.86亿美元，亏损9.33亿美元；2018年上半年，公司营收7.64亿美元，亏损也达到了7.23亿美元。随着产业链的扩张，亏损有可能会加剧。

克而瑞证劵地产分析师孙杨表示，随着WeWork估值下降，表明资本市场正在变得理性，联合办公的服务功底和盈利模式会变得越来越重要。

在市场对于共享办公行业的疑问和不确定情况下，WeWork的败北就在昨日，优客工场为何在此时继续冲刺上市？

孙杨认为优客工场是在试探境外的资金对优客工场的看法，目前这种商业模式在国内有创新意义的。衍生服务是优客工场未来的核心竞争力，而单单靠融资运营的话，整个行业也有可能出现资金链断裂的情况。

另一方面，优客工场对资金需求度相对比较高，希望能融到更多的资金去扩张。孙杨推测经过公司前期多次融资，现在上市也是为更好发挥融资作用，获取更多的发展空间，让前期融资者的收益得到回报。

根据《2018年中国联合办公活力指数报告》了解到，预计到2020年，中国联合办公面积预计接近8000万平方米，占商业办公物业面积的15%。数据显示，中国有进4亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。

目前中国的联合办公渗透率是2%，在欧洲这个数据是4.8%，在伦敦甚至已经达到了7.1%。

对中国联合办公市场而言，从2%到7.1%，这个过程本身就有一个非常大的提升空间。

据公开资料，中国共享经济目前规模为3927亿元，已占到全球共享经济的33%。

那么优客以“办公”为核心的切入点，共享办公是否也可以撬开一个千亿量级的刚需市场？优客工场能否上市成功获得资本市场的青睐？《商学院》将持续关注。